8 июля юристы МГУ расскажут о будущем недвижимости на экспертной площадке МГУ «Диалог о настоящем и будущем»

8 июля в 17:00 в рамках экспертной площадки МГУ «Диалог о настоящем и будущем» состоится лекция заведующего кафедрой гражданского права юридического факультета МГУ Евгения Суханова «Недвижимость сегодня и завтра». Зрители смогут задать вопросы экспертам и получить ответы в прямом эфире.

Право — явление сугубо национальное. Любые попытки регулирования национальных общественных отношений иностранным правом или стандартами приводит к большим проблемам в правоприменении. Достаточно непростая сложилась ситуация с недвижимостью сегодня, причем как в правовом регулировании, так и в правовой практике. Это связано с тем, что мы одной ногой в социалистической модели правового регулирования, а другой — в рыночной. Исчезнувшая из Гражданского Кодекса 1922 г. недвижимость восстановлена в нынешнем гражданском законодательстве.

К недвижимости закон относит прежде всего земельные участки, участки недр и все вещи, прочно связанные с землей, т. е. неотделимые от нее без несоразмерного ущерба их хозяйственному назначению (жилые дома и другие здания и сооружения, многолетние насаждения и леса, участки недр, обособленные водные объекты и т. п.).

Недвижимость представляет собой юридическую, а не физическую категорию. С одной стороны, современный уровень техники давно позволяет «двигать» практически любые объекты, включая здания, сооружения и даже землю. С другой стороны, например, самовольно построенный объект, даже будучи тесно связанным с землей, не будет признан недвижимостью и не сможет стать объектом имущественного оборота. Речь, следовательно, идет об особом виде объектов гражданских прав, нормальный оборот которых невозможен или затруднен в отсутствие их государственной регистрации.

Жилищный кодекс устанавливает, что жилые помещения являются недвижимостью. А как можно быть собственником жилого помещения как недвижимости, если стены этого помещения — общие с соседями, лестницы и лифты не принадлежат жильцам?

Но здесь больше вопросов, которые возникают на практике. Как на эту недвижимость возникает право собственности, если земля является государственной? Сегодня свыше 90% земельных ресурсов остаются в государственной и муниципальной собственности, то есть земельный участок принадлежит публичному собственнику, а находящееся на нем здание или сооружение — частному собственнику. И здания и сооружения в российском праве традиционно рассматриваются как вполне самостоятельные недвижимые вещи, особенность которых состоит в их «физической и юридической связи с землей» (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Тем самым исключается действие классического принципа superficies solo cedit. Следовательно, классический (пандектный) вещно- правовой механизм может применяться лишь в отношениях частной собственности на земельные участки, тогда как для публичной земельной собственности он может использоваться только в значительно измененном виде.

Наконец, длительное отсутствие в российском правопорядке вещного права и соответствующих теоретических исследований имело следствием отсутствие ясности и единства в понимании вещно-правовых институтов, что, в свою очередь, породило разнобой в трактовке юридической природы конкретных имущественных прав.

Машино-места, к сожалению, уже давно на практике, и с недавних пор в законодательстве признаны объектами недвижимости. Хотя это и не вполне обосновано. Машино-места наследуются, на них налагается арест или обращается взыскание. Между тем машино-место — это все же обычно часть юридически неделимой вещи, например, дома. А часть вещи не может существовать отдельно от нее. А квартира, комната, офисное помещение без дома могут существовать? Дом — юридически неделимая вещь. Машино-место — это вообще не вещь, а составная часть дома, то есть вещь, которую отдельно от дома использовать нельзя. Поэтому такой объект имеет право на существование только в качестве доли в праве общей собственности.

Для решения всех этих задач кажется правильным то компромиссное решение, которого достигли члены Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. Остается ждать, чтобы оно было принято законодателем.